Tesina · Administración de Obra
Judastheos Architects · ETFD
Tesina · Lámina de presentación
Las Quintas Cero Dos
Cuatro torres —tres de cinco niveles y una de tres— albergan 18 unidades residenciales que generan $162.5M de ingresos brutos proyectados. El margen del 21.78% se ubica dentro del rango defendible de la industria inmobiliaria mexicana (18—25%) para desarrollos verticales de complejidad media-alta.
Efrén Tadeo Flores Díaz, egresado de UNINTER, fundador y director de JUDASTHEOS ARCHITECTS S.A. de C.V. (Cuernavaca, 2020). El proyecto LAS QUINTAS CERO DOS fue elegido por tres razones: complejidad técnica integral (aplica presupuesto paramétrico, curva S, flujo de efectivo, TIR y VPN), ejecución real (predio confirmado, cambio de uso de suelo H05→H1 autorizado, socios definidos, validación preliminar con Banorte) y autoría directa (el sustentante es responsable integral del proyecto).
Las Quintas Cero Dos · Render del conjunto| Parte | Nombre | Participación | Aportación / Rol |
|---|---|---|---|
| Socio A | Fernando Eduardo Vallarta Vélez | 50% | Aporta predio en especie |
| Socio B | Jesús Montaño | 50% | Socio inversionista |
| Judastheos Architects | Promotor técnico | Honorarios 8% · $8,452,000 MXN | No participa en el reparto |
Implantación del conjunto
Áreas exteriores
220 m² · 3 recámaras + servicios
$7,000,000 MXN
$31,818 / m²
Enganche 20%: $1,400,000 MXN
320 m² interior + 60 m² roof garden privado
$12,500,000 MXN
$39,062 / m²
Enganche 20%: $2,500,000 MXN
Cajones adicionales $250,000 MXN c/u · 36 totales
Interiores · Acabados media-altaEstructura S15–38: etapa crítica — 20.89% del presupuesto.
La curva S refleja el ritmo natural de un desarrollo vertical: arranque lento (T1—T2: preliminares y cimentación, 20% acumulado), aceleración máxima al centro (T3—T4: estructura de las cuatro torres, del 20% al 60%), y desaceleración controlada al cierre (T5—T8: instalaciones, acabados y entrega). Las ministraciones de Banorte y los pagos al contratista siguen exactamente esta curva.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Costos directos | $105,650,000 MXN |
| Costos indirectos | $21,452,000 MXN |
| Costos totales | $127,102,000 MXN |
| Ingresos | $162,500,000 MXN |
| Flujo de efectivo | $35,398,000 MXN |
| Estimaciones | $105,650,000 MXN |
Estructura oficial SHCP-CFE para administración de obra. Los costos directos ($105.65M) son la construcción física; los indirectos ($21.45M) suman administración, comercialización, preliminares y honorarios del promotor. La resta contra ingresos ($162.5M) produce el flujo de efectivo de $35,398,000 — la utilidad repartida 50/50 entre los socios. Las estimaciones ($105.65M) documentan los pagos al contratista contra avance verificado, y coinciden por definición con los costos directos.
Capital de arranque aportado por los dos socios. Cubre estudios, licencias, preliminares y el inicio de cimentación durante los meses 1 a 6 — la etapa en que ni el crédito ni la preventa han alcanzado masa crítica. El Socio A aporta además el predio de 4,633 m² en especie.
Crédito puente con garantía hipotecaria que financia el grueso de la construcción entre los meses 3 y 20. El banco no entrega el monto completo: lo libera mensualmente contra avance de obra verificado.
La fuente más grande y la más barata del proyecto, porque no genera intereses. Se integra por los enganches cobrados desde el mes 4 y los saldos de individualización de los meses 22 a 24.
| Monto autorizado | $60,000,000 MXN |
| Tipo | Crédito puente para edificación residencial |
| Tasa de referencia | TIIE 28 días = 8.50% |
| Spread bancario | +4.00 puntos |
| Tasa efectiva anual | 13.00% |
| Plazo | 24 meses |
| Anticipo de disposición | 20% = $12,000,000 MXN |
| Garantía | Hipotecaria sobre predio y unidades vendibles |
| Intereses estimados | $7,800,000 MXN (sobre saldo promedio) |
| Valor de liberación por vivienda | $7,083,333 MXN |
Mes 3
Banorte entrega el anticipo del 20% ($12M) cuando la cimentación alcanza el 30% de avance, verificado por el residente que el banco asigna a la obra.
Meses 4 a 20
Cada mes, el DRO firma una estimación de avance físico. El residente bancario la valida en sitio y Banorte libera la ministración correspondiente. El dinero fluye al ritmo de la curva S: más fuerte durante la estructura (meses 8—12), menor en acabados.
Meses 22 a 24
Cada escritura paga al banco su valor de liberación ($7,083,333 por vivienda). Con ese pago Banorte libera la hipoteca de esa unidad y el comprador recibe escritura limpia. Al escriturar las últimas unidades, el crédito queda liquidado en su totalidad — antes del cierre de obra.
Qué es: cuánto vale hoy la utilidad futura del proyecto, después de descontarle el "costo de esperar" 24 meses.
Cómo se calcula: tomas los flujos de cada mes (negativos al inicio, positivos al final), y los "traes al presente" descontándolos con la TMAR del 15%. La suma da +$18.4M.
Qué significa: si fuera $0, el proyecto solo empataría contra invertir ese dinero en otra cosa al 15%. Al ser positivo, el proyecto crea $18.4M de valor extra por encima de esa alternativa.
Qué es: la tasa de rendimiento anual real que genera el proyecto.
Cómo se lee: es como si el dinero invertido trabajara al 22.4% anual. Se compara contra la TMAR (15%, lo mínimo que los socios exigen por el riesgo).
Regla: TIR > TMAR = proyecto viable. 22.4% > 15% ✓ — y le sobran 7.4 puntos de colchón.
Qué es: el mes en que lo invertido ya regresó completo.
Cómo ocurre: los primeros 21 meses el proyecto está "bajo el agua" (se gasta más de lo que entra). En el mes 22 arranca la individualización de los Tipo A ($5.6M por unidad) y ese flujo recupera todo lo invertido — 2 meses antes de terminar la obra.
Qué es: el porcentaje de ventas donde dejas de perder, sin ganar todavía.
Cómo se lee: necesitas vender el 78.2% del proyecto (≈14 de 18 unidades) para cubrir los $127.1M de costos. Todo lo vendido después de ese punto es utilidad pura.
Por qué es bueno: te deja 4 unidades de margen de seguridad — puedes tardar en vender las últimas sin entrar en pérdida.
De cada peso que entra por ventas, ~22 centavos son ganancia. El rango sano de la industria es 18–25%: estás dentro, sin inflar precios.
Qué mide: ¿qué pasa con tu margen si Banorte cobra más caro o más barato?
| Escenario | Tasa | Margen |
|---|---|---|
| Favorable | 11% | 22.52% |
| Base | 13% | 21.78% |
| Adverso | 15.5% | 20.86% |
La conclusión clave: aun en el peor escenario el margen apenas baja ~1 punto y se mantiene arriba del 20%. El proyecto no depende de que la tasa se porte bien — resiste.
"El proyecto crea $18.4M de valor presente, rinde 22.4% anual contra un mínimo exigido de 15%, recupera la inversión antes de terminar la obra, alcanza equilibrio vendiendo 14 de 18 unidades, y su margen resiste incluso un alza de tasa bancaria."
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Las Quintas Cero Dos · Cuernavaca, MorelosVPN positivo, TIR > TMAR, margen en rango industria 18–25%.
Sustentados con fuente verificable.
5 libros Excel + memoria PDF, mismas cifras, trazabilidad total.
Tres fuentes diversifican el riesgo.
Efrén Tadeo Flores Díaz · Director General
Asesor académico: Mtro. Carlos Ramírez García · UNINTER